פרצלציה ורישום בית משותף

מהי פרצלציה?

פרצלציה היא חלוקה של מקרקעין שמטרתה לתרגם את החלוקה המופיעה בתוכנית בניין עיר (תב"ע)
לחלקות הניתנות לרישום בפנקסי המקרקעין בלשכות רישום המקרקעין (טאבו).
תהליך המדידה מתבצע באמצעות מודד מוסמך, והוא מאושר ומבוקר על ידי הוועדות המקומיות
לתכנון ולבנייה ועל ידי המרכז למיפוי ישראל (מפ"י).


כיצד מבררים אם בנכס שלי נרשמה פרצלציה?

באתר משרד הבינוי יש קישור לכל האתרים של משרדי הממשלה הנוגעים לרישום (כולל רשות מקרקעי ישראל),
ואפשר להעביר לשם שאלות שמשרד הבינוי מנתב לגופי הממשלה הרלוונטיים העוסקים ברישום.

מהם שלבי ביצוע הפרצלציה?

1. הכנת תוכנית לצורכי רישום (תצ"ר) התואמת תוכנית בניין עיר (תב"ע) מאושרת באמצעות מודד מוסמך.
2. אישור התוכנית לצורכי רישום על ידי רשות מקרקעי ישראל, אם מדובר במקרקעי ישראל.
3. אישור התוכנית לצורכי רישום על ידי הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה. תוקף אישור הוועדה המקומית לתצ"ר הוא לשנה אחת.
4. אישור התוכנית לצורכי רישום על ידי המרכז למיפוי ישראל (מפ"י) / מודד מבקר (מודד פרטי שהוסמך
על ידי מפ"י לבצע את תהליך הביקורת במקומו), וקבלת מפה "כשרה לרישום". תוקף אישור מפ"י לתצ"ר הוא לחמש שנים.
5. הכנת מסמכי הרישום הנדרשים.
6. חתימת מסמכי הרישום על ידי רשות מקרקעי ישראל, אם מדובר במקרקעי ישראל.
7. הגשת תיק הרישום על כלל המפות והמסמכים החתומים ללשכת רישום המקרקעין (טאבו).
8. רישום הפרצלציה בלשכת רישום המקרקעין וקבלת מספרים סופיים לחלקות החדשות.

איך נקבעים מספרי החלקות החדשות?

בתוכנית לצורכי רישום (תצ"ר) נערכת חלוקה חדשה של החלקות המקוריות, לחלקות חדשות (המכונות חלקות ארעיות)
וזאת בהתאם למגרשים המופיעים בתוכנית בניין עיר (תב"ע).
עם רישום הפרצלציה בלשכת רישום המקרקעין, החלקות המקוריות הופכות לחלקות היסטוריות,
ובמקומן נרשמות החלקות חדשות בהתאם למופיע במפה הכשרה לרישום.
כל חלקה חדשה מקבלת מספר סופי חדש, לפי סדר רץ, באותו הגוש. עם סיום תהליך הפרצלציה
החלקות החדשות משקפות את המגרשים המופיעים בתוכנית בניין העיר.

מה צריך להמציא לרשות לצורך אישור רישום הפרצלציה?

נסחים ומפות:
1. נסחי רישום עדכניים (נסח טאבו עד חודש אחורה)
2. עותק מהתוכנית לצורכי רישום, חתומה על ידי הוועדה המקומית
3. עותק מהתוכנית לצורכי רישום המאושרת כ"כשירה לרישום"
4. עותק מתאור כללי של הקרקע והודעת רישום המתקבלים מהמרכז למיפוי ישראל.

מסמכי רישום:
1. סדר פעולות
2. בקשה לרישום לחתימת הרשות
3. בקשה לרישום החתומה בידי החוכרים - אם הם רשומים בנסחי הרישום
4. טופס הסכמה לייחוד חכירות חתום על ידי החוכרים הרשומים ובאימות חתימתם על ידי עורך דין.
5. שטרות איחוד וחלוקה, אם מדובר בבעלויות שונות (רשות הפיתוח, מדינת ישראל, קק"ל, פרטיים).
6. שטרי רישום זיקת הנאה / ביטול זיקת הנאה במידת הצורך.
7. אישור לייחד הערות ושעבודים בהתאם לרשום בנסחי הרישום (משכנתא, הערות סעיף 126, הפקעות וכדומה).


איך מתבצע רישום תוכנית מפורטת ללא הסכמת בעלים?

אם הפרצלציה מתבססת על תוכנית בניין עיר הערוכה לפי פרק ג' סימן ז' לחוק התכנון והבנייה והינה ללא הסכמת בעלים,
יושב ראש הוועדה המקומית יחתום על טופס הבקשה לרישום לפי סעיף 125 לחוק זה.
לצורך הבהרה, מאחר שמדובר בתוכנית "ללא הסכמת בעלים", אין צורך בקבלת הסכמת הרשות לרישום.


מהי העלות של הליך פרצלציה?

מדובר בהליך מורכב התלוי במשתנים רבים (מיקום האתר, גודלו ועוד),
וכן במספר רב של גורמים המעורבים בתהליך (רשות מקרקעי ישראל, משרדי ממשלה, ועדות מקומיות, יועצים).
מומלץ לפנות לרשות, משרד הבינוי או עו"ד העוסק במקרקעין, לצורך קבלת אומדנים לעלות התהליך לפני ביצועו.

אם הקרקע/הדירה נרכשה מחברה קבלנית, על מי חל הליך רישום הפרצלציה?

בחוזה הרכישה יש התייחסות לנושא הרישום בכללותו, ולכן יש לעיין בחוזה ובקבוע בו.
אם מדובר במקרקעי ישראל, בחוזה בין הרשות לחברה המשכנת, מחויבת החברה המשכנת לנקוט את כל הפעולות הדרושות
לשם יצירת האפשרות לרישום זכויות המשתכנים, דהיינו רישום פרצלציה ובית משותף. אם הבנייה בוצעה במקרקעי ישראל במסגרת הפרוגרמה של משרד הבינוי, הפרצלציה תירשם
בדרך כלל על ידי משרד הבינוי ורישום הבית המשותף יתבצע בהמשך על ידי החברה המשכנת.
לשם הבטחת רישום הבית המשותף, משרד הבינוי לוקח ערבויות ביצוע מהקבלנים.

מתי מתבצע תהליך רישום זכויות המשתכנים ומתי מתבצעת הפרצלציה?

1. עבור בעל זכות בבית צמוד קרקע, כשמדובר בדירה אחת במגרש בשלמות, ניתן לבצע את רישום זכויות המשתכן מיד לאחר רישום הפרצלציה.
2. בעל זכות בבית צמוד קרקע הבנוי ביחד עם בתים נוספים באותו המגרש, או בבנייה רוויה,
יש צורך ברישום בית משותף בחלקה החדשה שעברה הליך פרצלציה.
רק לאחר השלמת רישום הבית המשותף ניתן להכין את המסמכים הנחוצים לצורך רישום זכויות המשתכן.
לצורך רישום הזכויות על המשתכן לחתום על בקשה לרישום ועל שטר מכר או שכירות.
במידה והחברה המשכנת קיבלה ממנו ייפוי כוח, החתימה על מסמכים אלו תתבצע על ידי החברה.

לצורך רישום בית משותף מה עלי להמציא לרשות?

1. בקשה לרישום בית משותף ( 3 עותקים) .
2. תקנון מוסכם (6 עותקים).
3. צו לרישום בית משותף (עותק אחד) - רק לנכסים הרשומים ב לשכות רישום מקרקעין שטרם הועברו למערכת רימון.
4. תשריט הבית אשר יוכן על ידי מודד מוסמך, אדריכל, מהנדס בניין או הנדסאי. (2 עותקים).
5. נסח של החלקה עדכני (עד חצי שנה).
6. הצהרה על היעדר חריגה והתחייבות בעת רישום בית משותף - מקור (בבנייה רוויה + מסחרית, בנייה נמוכה ותעשייה).
אם נתנה הרשות התחייבות לרישום משכנתא, יש להמציא למשרדי הרשות את אישור הבנק על סילוקה כשהוא מקור/נאמן למקור.
7. כתב שיפוי לרישום בית משותף - מקור (כאשר מדובר בחברה משכנת).
8. ייפוי כוח מבעלי הזכויות בדירות (במידה ואין חברה משכנת).


מהו צו בית משותף?

צו זה הוא אמצעי לחלוקת קרקע לתת חלקות (דירות).
מבנה שיש בו שתי יחידות דיור ויותר יירשם כבית משותף.

מי אחראי לרישום צו בית משותף?

בבנייה רוויה לרוב החברה הקבלנית אחראית לרישום. יש לבדוק את חוזה הרכישה.
בבנייה של בתים צמודי קרקע - בעלי הדירות אחראים לרישום.
בקרקע בניהול רשות מקרקעי ישראל הרשות רושמת בתים משותפים באמצעות חברות רישום הפועלות מטעמה.

מהו תהליך הרישום של בית משותף?

1. מסמכים יוגשו לאגף בעלות ורישום בחטיבת השירות, בקריית הממשלה, מנחם בגין 125, תל אביב. ניתן להגיש המסמכים במרחבים צפון, חיפה, דרום וירושלים, ומשם הם יועברו לאגף בעלות ורישום.
2. המסמכים ייבדקו על ידי הגורמים המקצועיים באגף.
אם יימצאו שלמים ותקינים, הם ייחתמו, יאומתו ויוחזרו לגורם הרושם.
אם יימצאו חסרים או לא תקינים, הם יוחזרו לגורם הרושם בצירוף מכתב מסביר.
3. הגורם הרושם יגיש את המסמכים שאושרו על ידי הרשות למפקח
על רישום בתים משותפים ללשכת רישום המקרקעין הרלוונטית.